Деякі аспекти договору про виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності
«Деякі аспекти договору про виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності»
Кожен учасник права спільної часткової власності має суб'єктивне цивільне право на виділ своєї частки із загального складу майна, що є у спільній частковій власності. Юридичний аспект виділу полягає в тому, особа отримує у натурі певне майно, яке відповідає його праву у частці, а у разі неможливості такого виділу у натурі ( річ є неподільною) власнику, що виділяється, за його згодою присуджується грошова компенсація. Розмір грошової компенсації визначається за угодою сторін, а при відсутності такої угоди - судом по дійсній вартості будинку на час розгляду справи. При цьому право спільної власності щодо суб'єкта, який виділив свою частку у натурі, припиняється. Якщо з учасників спільної часткової власності після здійснення виділу залишається лише один суб’єкт, то право спільної часткової власності припиняється взагалі. Проте якщо після виділу суб'єктів-співвласників залишилося хоча б двоє, право спільної часткової власності продовжує існувати - з перерозподіленими частками . З цих міркувань не зовсім коректним є посилання норми абзацу п'ятого пункту 59 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України про те, що укладення договору про виділення частки у натурі (поділ) припиняє спільну часткову власність. Договір про виділ частки припиняє право спільної часткової власності тільки для того учасника, який реалізував право на виділ. Саме в цьому і заключається основна відмінність між договором про виділ частки у спільному майні від поділу майна. Воля суб’єкта спрямована на припинення права спільної часткової власності стосовно конкретного майна даної особи яка заявила бажання про виділ, на відміну від поділу де воля контрагентів спрямована на те, щоб припинити право спільної часткової власності повністю щодо них усіх. По-друге, відмінність договору про виділ від договору поділу майна, що є у спільній частковій власності, саме тим і відрізняється, що тільки в угоді про поділ воля контрагентів спрямована на те, щоб припинити право спільної часткової власності повністю і щодо них усіх.
На практиці відносини за участю двох співвласників, один з яких бажає отримати свою частку у натурі, в багатьох випадках оформляються укладенням договору про виділ частки із спільного майна, а не про поділ майна, що є у спільній частковій власності.
Договір поділу має своєю основною природою чітко визначити те майно, яке стане особистою власністю кожного з колишніх співвласників. Укладення договору поділу, а не виділу, є доцільним і в тих випадках, коли учасник, що виділяється, не отримує в натурі майна взагалі, а замість цього одержує грошову або іншу матеріальну компенсацію. Таким чином, саме договір поділу є найбільш оптимальною конструкцією припинення права спільної часткової власності щодо двох учасників на основі їхньої згоди, адже виступає правовстановлюючими документом, що посвідчує факт закріплення конкретного майна на праві власності за кожним з колишніх співвласників, а не тільки за одним з них, як це відбувається при виділі частки.
Виділ частки із спільного майна може бути заборонений законом або бути неможливим в силу самої природи спільної речі, яка є неподільною (ч. 2 ст. 183 ЦК). Верховний Суд України у абзаці першому пункту 6 постанови Пленуму "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. N 7 зазначає наступне, що судам при вирішенні справ про виділ у натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, слід мати на увазі, що це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним виходом (квартиру). Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири.
Відповідно до абзацу четвертого пункту 59 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України одночасно з посвідченням договору про виділення у натурі (поділ) житлового будинку, будівлі, садиби або споруди нотаріусом посвідчується договір про виділення у натурі (поділ) на місцевості земельної ділянки. Для посвідчення останнього співвласники подають нотаріально посвідчений договір про право спільної часткової власності на земельну ділянку. Звичайно, це можливо лише, якщо земельна ділянка перебуває у спільній частковій власності тих же співвласників, між якими укладається договір виділу. Також потрібно враховувати, що для визначення технічної можливості виділу частки майна у натурі нотаріусу, крім правовстановлюючих документів, які вимагаються для посвідчення договорів відчуження нерухомості, подається також висновок щодо технічної можливості виділення частки у натурі.(абзац третій пункту 59 Інструкції). Законодавство не містить чітких вимог ні щодо суб'єктів, уповноважених надавати такі висновки, ні щодо їхнього змісту. На практиці висновки частіше за все надаються комунальними підприємствами БТІ, рідше - судово-експертними установами. Головним змістом висновків є дача відповіді на питання про можливість незалежного функціонування певного майна, що є предметом договору виділу частки.
Аналіз практики договорів виділу та поділу засвідчує неоднакові підходи щодо критеріїв "самостійності" об'єктів виділу (поділу), якщо ними виступають жилі будинки та нежитлові будівлі. Договори про виділ частки із спільного часткового майна (поділ), яким є жилий будинок, посвідчуються за умови технічної можливості облаштування окремого газо-, водо- та теплопостачання, в той час як договори про виділ частки з майна (поділ), яким є нежитлова будівля, посвідчуються і переважно визнаються дійсними без вирішення цього питання в договорі.
Відповідно до ч. 3 ст. 364 встановлюється обов'язковість укладення договору про виділ у натурі частки з нерухомого майна у письмовій формі з нотаріальним посвідченням. Нотаріально посвідчений договір виділу є правовстановлюючим документом на нерухоме майно. Право власності на нерухоме майно, набуте за таким договором, підлягає реєстрації у органах, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і виникає з моменту державної реєстрації (ч. 1 ст. 182, абзац третій ч. 2 ст. 331 ЦК, ч. 6 ст. 3, ст. 4 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Водночас сам договір про виділ у натурі частки нерухомого майна державної реєстрації не вимагає.
Література:
1) Цивільний Кодекс України// від 16.01.2003 № 435-IV
2) Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» // від 01.07.2004 № 1952-IV
3) Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України// від 03.03.2004 № 20/5
4) Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України// від 28.03.2014, підстава z0367-14