Новації земельного законодавства: згода на суборенду не потрібна, емфітевзис та польові дороги

Непотрібна згода

Невизначеність на ринку сільськогосподарських угідь намагаються подолати прийняттям нових актів. Так, із 1.01.2019 набрав чинності закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодовирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Однак, на думку правників, він створює проблем більше, ніж розв’язує, що й стало предметом обговорення на засіданні комітету з аграрного права Асоціації правників України. (Джерело: ЗіБ)

Якщо порівняти назву закону та його суть, то там є майже все, крім найголовнішого — власне протидії рейдерству. Проте все ж частину складних питань було вирішено. Одне з таких — проблема консолідації земель, зазначив юрист Андрій Кохан.

До моменту внесення необхідних змін існувала проблема «шахівниці», коли серед масиву сільськогосподарських угідь орендаря були паї, передані в оренду іншим особам. Відтепер питання вирішено законодавчо й орендарі можуть безперешкодно укладати взаємні договори суборенди сільськогосподарських ділянок без згоди орендодавця.

Також закон уводить поняття «особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення» (не менше ніж 75% масиву). Такі особи набувають першочергове право консолідувати свої угіддя через отримання переважного права на укладення нових договорів оренди в межах масиву та право здійснювати «примусовий» обмін ділянками в судовому порядку.

Схеми на колізіях

Фактично з моменту здобуття незалежності було взято курс на те, щоб повернути землю селянам і перетворити колгоспників на фермерів європейського зразка. Утім, не навчені самостійно господарювати селяни протягом строку дії мораторію перетворилися фактично на рантьє, а ринок наповнився сірими та чорними схемами отримання землі в користування на максимально вигідних умовах.

Зважаючи на це, насправді ефективні інструменти передання ділянок у користування — оренда та емфітевзис — почали працювати на шкоду землевласникам. Закон створює колізію в регулюванні максимально можливого строку емфітевзису щодо земель приватної власності. Зокрема, у ст.1021 ЗК з 1 січня 2019 року такий строк обмежується 50 роками. Про ст.408 Цивільного кодексу з якихось міркувань забули, а в ній передбачено для сторін договору емфітевзису можливість погодження будь-якого строку його дії.

Звичайно, певна колізія була й раніше, адже строк користування і строк договору — різні речі, тому фактично може йтися про різні часові проміжки. Але проблем із цього приводу не виникало. Тепер до теоретичної заковики додалася ще одна — практична.

Так само відкритим питанням залишаються аспекти суборенди. З огляду на зміни, внесені до закону «Про оренду землі», орендар набуває право укладати договори суборенди без погодження з орендодавцем. Так само це стосується взаємного обміну ділянками між орендарями в масиві земельсільськогосподарського призначення. Одначе здається, що на практиці реалізувати ці норми буде не так уже й просто. Тож життєвість цих норм, як завжди, залежатиме від судової практики.

Оскільки застереження щодо суборенди на момент укладення договорів відповідали вимогам законодавства, про недійсність (нікчемність) навіть окремої частини правочину мови бути не може. Умови договорів мають усі підстави для того, щоб залишатися чинними до внесення до них змін. І ситуація може скластися подібним чином в історії з приведенням орендної плати за користування ділянками державної та комунальної власності у відповідність до положень Податкового кодексу через внесення змін до договорів оренди в судовому порядку.

Готуючи закон, не можна було не передбачити складності реалізації окремих його положень із правового погляду. І, на жаль, він не містить будь-яких застережень із цього приводу.

Польові дороги

Неоднозначна ситуація склалась із землями під польовими дорогами. У кожному масиві ділянок сільськогосподарського призначення була запроектована сітка польових доріг. Це зробили, щоб власники мали змогу дістатися до своїх угідь. На практиці ж абсолютна більшість власників передали їх в оренду.

У новоприйнятому акті передбачено, що землі ліквідованих колективних підприємств передаються до комунальної власності громад, на території яких вони розташовані. Колишнім членам таких об’єднань, в яких паювання вже пройшло, але які не ліквідовані, надається право до 2025 року допаювати наділи, які залишились у колективній власності. Якщо до вказаного строку колишні члени КСП таких рішень не ухвалять, місцеві ради зможуть звернутися до суду із заявою про передавання земель до комунальної власності в порядку визнання майна безхазяйним.

Що ж до практичного застосування, то наразі відкритим залишається питання про те, хто зможе перетворити ці квадратні метри на оброблювану землю в розумінні норми закону. Швидше за все, тягар, як завжди, буде покладено на землекористувачів.

Вже не кажу про можливі сварки орендарів, якщо один з них виявиться більш спритним і, взявши в оренду весь масив доріг, позбавить інших можливості доступу до власних земель. Є ще можливість зробити це «швидко і без болю», застосувавши чорні схеми, яким ми й досі не навчилися протидіяти.

Доки адвокати покладають великі надії на прийняття наступного антирейдерського закону, сподіватимемося на відкриття ринку земель і створення прозорих механізмів її продажу. Оскільки саме неможливість стати повноправним власником приваблює охочих скористатися відсутністю належного захисту ділянок.

Автор: Марина ЛИБЕРМАН