Плата за землю при переході права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій іншою особою земельній ділянці

Нерухоме майно, розта­шоване на земельній ділянці, в сучасному світі є об’єк­том інвестицій, одним із засобів, без яких неможливе ведення бізнесу. Тож договори купівлі-продажу нерухомого майна часто укладаються не лише у сфері господарської діяльності, а й із метою задоволення приватних інтересів громадян.

Найпоширенішими на практиці є випадки продажу нерухомого майна, розта­шоване на земельній ділянці, за яких: 1) нерухоме майно стоїть на земельний ділянці, яка перебуває у власності продавця; 
2) нерухоме майно на земельний ділянці, орендованій продавцем. При першому варіанті відчуження нерухомого майна відбувається одночасно із земельною ділянкою і питання щодо плати за землю є врегульованим. Щодо другого варіанта, то відбувається відчуження лише нерухомого майна, що розта­шоване на орендованій продавцем земельній ділянці. Після цього продовжують тривати відносини щодо плати за землю між продавцем нерухомого майна (орендарем земельної ділянки) і орендодавцем земельної ділянки та виникають між покупцем нерухомого майна та орендодавцем земельної ділянки, а деколи і між продавцем та покупцем нерухомого майна. Однак чинне законодавство не забезпечує повноти їхнього правового врегулювання, на недопущення чого звертав увагу Конституційний Суд України у рішенні від 30.05.2001 року № 7-рп/2001.

Відповідно до ст. 2 
Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV нерухоме майно – це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їхнього знецінення та зміни призначення [1]. До нерухомого майна належать, зокрема жилий будинок, будівля. Розміщення цих об’єктів неможливе без земельної ділянки. У зв’язку з цим особа, яка має статус власника жилого будинку, будівлі, використовує земельну ділянку, на якій розташовані належні йому за правом власності об’єкти нерухомого майна.

Використання землі в Україні є платним (ст. 206 ЗК України від 25.10.2001 р. № 2768-III) . Отже, власник об’єкта нерухомого майна, розта­шованого на земельній ділянці, зобов’язаний платити за використання земельної ділянки.

Згідно з пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК України плата за землю – загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності . Тож власник об’єкта нерухомого майна, що розта­шоване на земельній ділянці, зобов’язаний сплачувати за використання земельної ділянки земельний податок або орендну плату.

Земельний податок – обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (пп. 14.1.72 п. 14.1 ст. 14 ПК України).

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності – обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК України).

Із вищезазначених норм можна зробити висновок, що за загальним правилом орендну плату за земельні ділянки зобов’язані сплачувати орендарі, а земельний податок – власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та постійні землекористувачі. Однак у випадку продажу об’єкта нерухомого майна, розта­шованого на орендованій земельній ділянці, та набуття права власності на нього іншою особою, діє виняток із правила щодо сплати земельного податку.

У п. 287.6 ст. 287 ПК України вказано, що при переході права власності на будівлю, споруду (їхню частину) податок за земельні ділянки, на яких стоять такі будівлі, споруди (їхні частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно .

Отже, платниками земельного податку є не лише власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та постійних землекористувачів, а й особи, котрі набули право власності на нерухоме майно, розта­шоване, зокрема, на орендованій іншою особою земельній ділянці. Аналогічна позиція викладена також у консультаціях ДПС України від 19.02.2013 р. та від 06.09.2013 р. відповідно до яких платниками земельного податку вважаються власники земельних ділянок, землекористувачі, власники земельних часток (паїв) та власники будівель, споруд (їхніх частин), нежилих приміщень (їхніх частин) у багатоквартирних жилих будинках .

У зв’язку з цим пропонуємо розглянути питання плати за землю при переході права власності на нерухоме майно, розта­шоване на орендованій іншою особою земельній ділянці. У такій ситуації неповністю врегульованим є питання завершення терміну сплати орендної плати попереднім власником нерухомого майна (орендарем земельної ділянки), строку сплати земельного податку новим власником нерухомого майна та моменту виникнення обов’язку сплати орендної плати новим власником нерухомого майна.

З моментом (днем) державної реєстрації права власності на нерухоме майно, спираючись на ч. 4 
ст. 334 ЦК України та ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV, законодавець пов’язує факт набуття права власності на нерухоме майно. Відповідно саме з моменту (дня) набуття права власності на нерухоме майно, розта­шоване на орендованій іншою особою земельній ділянці, новий власник об’єкта нерухомого майна зобов’язується сплачувати земельний податок. Аналогічна позиція викладена в консультації ДПС України від 01.02.2013 р. 
згідно з якою при переході права власності на будівлю, споруду (їхню частину) податок за земельні ділянки, на яких стоять такі будівлі, споруди (їхні частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно .

При цьому, не можна залишити поза увагою строк плати за землю попереднім власником нерухомого майна, розта­шоване на орендованій земельній ділянці, оскільки необхідно встановити момент (дату) припинення у нього обов’язку сплачувати орендну плату за землю. На жаль, це питання на законодавчому рівні не врегульоване.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 ЗК України) . Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (пп. 288.1 
ст. 288 ПК України) . Відповідно, якщо дія договору оренди земельної ділянки буде припинена, підстави для нарахування орендної плати за земельну ділянку для попереднього власника об’єкта нерухомого майна не буде. Однак у п. 287.1 ст. 287 ПК України вказано, що в разі припинення права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у користуванні в поточному році .

Зважаючи на це, для правильності визначення строку сплати орендної плати значення має не момент припинення договору оренди земельної ділянки, а момент фактичного припинення використання земельної ділянки. Саме тому попередній власник об’єкта нерухомого майна, розта­шованого на орендованій ним земельній ділянці, зобов’язаний сплачувати орендну плату за земельну ділянку до фактичного припинення користування нею.

Аналогічна позиція наведена в консультації ДПС України від 04.02.2013 р. де зазначено, що у разі припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки державної (комунальної) власності орендар повинен сплатити орендну плату за фактичний період перебування землі в користуванні у поточному році.

При цьому, ДПС України вважає, що фактичне користування землею орендарем відбувається до дати повернення земельної ділянки орендодавцю (відповідному органу виконавчої влади чи відповідній сільській, селищній, міській раді), що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки .

Однак із таким твердженням не можна повністю погодитись, оскільки відповідно до ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, на будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці [8]. Відповідно до п. «е» ч. 1 ст. 141 ЗК України набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є також підставою для припинення права користування земельною ділянкою . 
Зважаючи на це, з моменту виникнення в особи права власності на нерухоме майно, розта­шоване на орендованій іншою особою земельній ділянці, попередній власник нерухомого майна вже фактично не використовує земельну ділянку, а відтак не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку. Така позиція не суперечить чинному законодавству, а навпаки доповнює та гармонізує його. Більше того, за відповідних умов орендодавець отримуватиме плату за землю у формі земельного податку, оскільки його вноситиме особа, котра набула право власності на нерухоме майно, розта­шоване на орендованій іншою особою земельній ділянці.

У випадку ж дотримання позиції ДПС України до моменту підписання орендарем землі (колишнім власником нерухомого майна) з орендодавцем землі (органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування) акта приймання-передачі земельної ділянки, відповідно до якого відбудеться повернення земельної ділянки орендодавцеві, орендар землі (колишній власник нерухомого майна) зобов’язується сплачувати орендну плату. Однак можливість підписання відповідного акта приймання-передачі земельної ділянки між орендодавцем землі та орендарем землі (продавцем нерухомого майна) в день продажу нерухомого майна, розташованого на орендованій ним земельній ділянці, який, як правило, збігається з моментом набуття іншою особою права власності на відповідне нерухоме майно, є малоймовірним. У зв’язку з цим складається ситуація, за якої порушуються принципи справедливості та розумності, оскільки до моменту підписання орендарем землі (колишнім власником нерухомого майна) з орендодавцем акта приймання-передачі (повернення) земельної ділянки, за одну і ту саму земельну ділянку стягуватиметься подвійна плата: орендну плату за земельну ділянку сплачуватиме колишній власник нерухомого майна; земельний податок – особа, до якої перейшло право власності на відповідне нерухоме майно. Для уникнення подвійної плати за землю при переході права власності на нерухоме майно, розта­шоване на орендованій іншою особою земельній ділянці, доцільно було б доповнити абз. 2 п. 287.1 ст. 287 
ПК України реченням такого змісту: «З моменту виникнення в особи права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій іншою особою земельній ділянці, припиняється фактичний період перебування землі в користуванні у поточному році в особи, яка відчужила нерухоме майно, розташоване на орендованій ним земельній ділянці».

Допоки норми відповідного змісту немає, щоб уникнути необґрунтованих витрат із боку продавця нерухомого майна, розта­шованого на орендованій ним земельній ділянці, тобто подальшої сплати орендної плати за земельну ділянку, пропонуємо в день укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна укладати з покупцем нерухомого майна угоду про врегулювання земельних відносин, відповідно до якої на покупця покладається обов’язок відшкодовувати продавцю витрати у розмірі орендної плати до підписання останнім із орендодавцем акта приймання-передачі земельної ділянки, який посвідчуватиме повернення орендодавцю земельної ділянки або до державної реєстрації права на земельну ділянку за покупцем нерухомого майна. При цьому, беручи до уваги положення ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV, продавець нерухомого майна, що розта­шоване на орендованій ним земельній ділянці, мав би здійснити державну реєстрацію припинення права користування нею після набуття покупцем права власності на відповідний відчужуваний продавцем об’єкт нерухомості.

Висвітливши питання завершення терміну сплати орендної плати за земельну ділянку попереднім власником нерухомого майна, розта­шованого на орендованій ним земельній ділянці, пропонуємо розглянути питання завершення строку сплати земельного податку та початку сплати орендної плати особою, котра набула право власності на відповідне нерухоме майно.

У ст. 7 ЗУ «Про оренду землі» від 06.10.1998 
№ 161-XIV зазначено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку . Норми аналогічного змісту є також у ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України.

З аналізу постанов ВСУ від 24.12.2010 р. у справі № 21-54а10 та у справі № 21-59а10 випливає, що відповідно до положень статей 120 ЗК України та 377 ЦК України з моменту набуття права власності на жилий будинок (будівлю або споруду) у набувача виникає право (власності чи користування) на земельну ділянку, на якій розміщений цей об’єкт .

Однак є також дещо інша позиція ВСУ щодо виникнення права користування земельною ділянкою у покупця нерухомого майна, яка, вважаємо, є більш умотивованою і відповідно до якої за змістом ст. 377 ЦК, статей 120, 123, 124 ЗК, ст. 16 Закону «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV з виникненням права власності на будівлю чи споруду в юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку у користування, а розглянути таке питання та схвалити відповідне рішення у строки, встановлені законом, зобов’язаний відповідний повноважний орган державної влади або місцевого самоврядування (постанова ВСУ від 06.12.2010 р. у справі № 3-51гс10).

Крім цього, з огляду на приписи ст. 182 ЦК України, ст. 125 ЗК України, ст. 3 ЗУ«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. у покупця нерухомого майна з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно не виникає автоматично права користування земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно, позаяк право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Покупець нерухомого майна з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно має право лише вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю (Аналогічна позиція викладена в Листі ВГСУ «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами» від 01.01.2010 р.; у п. 3.4 постанови Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 р. № 6; Листі «Висновки Верховного Суду України, викладені в рішеннях, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 111 16 ГПК України за 2010–2011 рр.» від 01.04.2012 р.). Підтвердження правильності такої позиції є також у Постанові ВСУ від 14.11.2011 р. у справі № 3-119гс11, з аналізу якої випливає, що виникнення права власності на об’єкт нерухомого майна не є безумовною підставою для укладення договору щодо земельної ділянки відповідно до положень ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України .

Отже, вважаємо, що з моменту державної реєстрації права власності на нерухоме майно новий власник нерухомого майна може лише вимагати переоформлення відповідних прав на земельну ділянку. Право ж оренди земельної ділянки у нового власника об’єкта нерухомого майна виникатиме не з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно, а з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки. При цьому, відповідно до п. 287.1 ст. 287 ПК України землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права користування земельною ділянкою [3]. Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV) [8]. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки (п. 288.2 ст. 288 ПК України) . Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ст. 5 ЗУ «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV) .

Отже, обов’язок внесення орендної плати за земельну ділянку виникає у особи, котра набула право власності на нерухоме майно, виключно на підставі укладеного нею договору оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації відповідного права користування земельною ділянкою, тобто з моменту виникнення у неї права на орендне користування земельною ділянкою. Таке твердження відповідає нормам статей 93, 125 ЗК України; ст. 288 ПК України; п. 1.3 Постанови Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 р. № 6; консультаціям ДПС України від 19.02.2013 р. та від 06.09.2013 р. Більше того, аналогічна позиція викладена в ухвалі ВАСУ від 21.02.2007 р. у справі № К-13956/06, з аналізу положень якої випливає, що особа зобов’язана сплачувати орендну плату за землю з моменту виникнення в неї права користування земельною ділянкою, до цього моменту – особа зобов’язана сплачувати плату за землю у вигляді земельного податку .

Подібної позиції у консультації від 04.03.2013 р. дотримується ДПС України, згідно з якою особа, котра набула право власності на будівлю, споруду (її частину), до отримання права оренди земельної ділянки (укладення у встановленому законодавством порядку договору оренди землі) повинна, відповідно до вимог п. 287.6 ст. 287 ПК України, сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій стоїть така будівля, споруда (її частина), з урахуванням прибудинкової території .

Водночас дещо помилковим є твердження ДПС України щодо ототожнення отримання права оренди земельної ділянки із укладенням у встановленому законодавством порядку договору оренди землі. Як вже було зазначено, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права, а не з моменту укладення договору оренди землі.

Висновки. Зважаючи на вищевикладене, можна підсумувати, що в результаті відчуження продавцем нерухомого майна, розта­шованого на орендованій ним земельній ділянці, діятиме такий механізм плати за землю:

– продавець нерухомого майна, розташованого на орендованій ним земельній ділянці, зобо­в’я­заний сплачувати орендну плату до дати фактичного перебування землі в його користуванні, що, на думку ДПС України, збігається з датою повернення земельної ділянки орендодавцю (відповідному органу виконавчої влади чи відповідній сільській, селищній, міській раді) та підтверджується актом приймання-передачі (поверненням) земельної ділянки;

– покупець нерухомого майна, розта­шованого на орендованій іншою особою земельній ділянці, з моменту набуття права власності на придбане ним нерухоме майно і до моменту набуття ним права користування на відповідну земельну ділянку, тобто до моменту державної реєстрації за ним права оренди земельної ділянки, зобов’язаний сплачувати земельний податок, після цього – орендну плату за земельну ділянку.

Однак чинна система плати за землю потребує вдосконалення, оскільки у випадку підписання між продавцем нерухомого майна (орендарем земельної ділянки) та орендодавцем акта приймання-передачі (повернення) земельної ділянки пізніше, ніж покупець набуде право власності на нерухоме майно, стягуватиметься подвійна плата за землю: орендну плату за земельну ділянку зобов’язаний буде сплачувати колишній власник нерухомого майна; земельний податок – особа, до якої перейшло право власності на відповідне нерухоме майно.

З метою уникнення подвійної плати за землю обґрунтованим і справедливим було б внесення змін до законодавства, відповідно до яких обов’язок сплати орендної плати у продавця нерухомого майна, розта­шованого на орендованій ним земельній ділянці, припиняється з моменту набуття покупцем права власності на придбаний ним об’єкт нерухомого майна, що стоїть на цій земельній ділянці.

Інформаційний ресурс:

http://www.justinian.com.ua/article.php?id=4034